レンタルスペースは自社予約を作るべき？ポータルサイトとの使い分けと手数料を解説

レンタルスペースの開業を考えていると、「ポータルサイトの手数料が高いから、自社予約1本で始めた方がいいのでは？」と一度は考えると思います。

実際、2026年9月時点でスペースマーケットの通常の成約手数料はスペース利用料金（税抜）の30％、インスタベースは時間・人数単位の料金プランで35％です。予約や売上が増えるほど支払う手数料も増えるため、自社予約の比率を上げれば利益率を改善できる余地があります。

ただし、「手数料が高い＝ポータルサイトを使わない方がいい」と考えるのは危険です。ポータルサイトは単なる予約システムではなく、まだスペースを知らない人を連れてきてくれる集客チャネルでもあります。

自社予約ページを作っても、そこへアクセスする人がいなければ予約は入りません。一方で、自社サイトやGoogle検索・Googleマップ、紹介、直接問い合わせなどから自分で獲得した利用者まで、毎回高い成約手数料のポータルサイトへ流す必要もありません。

結論から言うと、レンタルスペースではポータルサイトか自社予約かの二択ではなく、それぞれの役割を分けて併用するのが現実的です。

開業直後や認知が弱い段階では、ポータルサイトを使って新規利用者との接点を作ります。その一方で、自社予約の受け皿も開業時から用意し、自社で獲得できる予約や、開業後に増えていくリピーター・定期利用者を自社予約で受けられる状態を作っておきます。

筆者は横浜で2店舗の無人レンタルスタジオを運営しています。実際にポータルサイトと自社予約を併用しており、2025年8月には売上37万5,000円のうち17万5,000円が自社予約、20万円がポータルサイト経由でした。

この記事では、これからレンタルスペースを開業する人や開業して間もない人を中心に、自社予約はいつから用意すべきか、ポータルサイトの手数料をどう考えるか、自社予約をどう増やすか、規約上どこに注意すべきかまで実際の運営目線で解説します。

まず結論｜ポータルサイトと自社予約は役割が違う

ポータルサイトと自社予約は、「どちらが優れているか」で比較するよりも、何を任せるのかで考えた方が分かりやすくなります。

比較項目	ポータルサイト	自社予約
新規集客	ポータルサイト内の検索から見つけてもらえる	SEO・Googleマップ・SNS・紹介など自社側の集客が必要
始めやすさ	掲載すれば予約を受けやすい	自社サイトや予約システムの準備が必要
予約ごとのコスト	売上に応じた成約手数料がかかる	月額料金や決済手数料などが中心
予約が増えたとき	手数料も売上に比例して増える	固定料金型なら予約増加時のコストを読みやすい
レビュー・比較	レビューや他スペースとの比較が集客に役立つ	自社で口コミ・実績を見せる必要がある
予約導線の自由度	ポータルサイトの仕様・規約に従う	自社の料金・プラン・継続利用の仕組みを設計しやすい
向いている役割	新規利用者との接点を作る	自社流入・直接顧客・継続利用を受ける

自社予約の方が手数料を抑えやすいのは事実です。しかし、ポータルサイトが連れてきてくれた予約まで「手数料の無駄」と考える必要はありません。

その利用者がポータルサイトを使わなければ自分のスペースを見つけていなかったのであれば、成約手数料は「予約システム代」ではなく「新規顧客を獲得するための費用」として考えられます。

反対に、開業後に店名で検索してくれた人、Googleマップから来た人、紹介された人、直接問い合わせをくれた人までポータルサイトへ案内しているのであれば、その部分は自社予約で受ける余地があります。

開業直後はポータルサイトを使う価値が大きい

自社予約を作る話をすると、「最初からポータルサイトを使わず、自社サイトだけで始めれば一番利益が残るのでは？」と思うかもしれません。

理屈だけなら手数料はその方が少なくなります。しかし、開業直後の最大の問題は手数料率ではなく、そもそも予約が入らないことです。

新しく開業したレンタルスペースは、店名を知っている人も少なく、自社サイトへの検索流入やGoogleマップの口コミもほとんどありません。

そこでスペースマーケットやインスタベースなどへ掲載すれば、エリアや用途からスペースを探している利用者と接点を持てます。自社ではまだ集められない利用者を連れてきてもらえることが、開業初期にポータルサイトを使う大きな理由です。

インスタベースは初期費用・月額固定費がなく、時間・人数単位の料金プランでは35％の成約手数料が発生します。スペースマーケットの通常の成約手数料はスペース利用料金（税抜）の30％です。

両サービスとも予約が成立したときに費用が発生するため、需要がまだ読めない開業初期では、固定の広告費を先に大きく使うより導入しやすい集客方法と考えることができます。

たとえば3,000円の予約を35％の成約手数料で新しく獲得できた場合、単純計算では手数料差引後に1,950円が残ります。もともと空いていた時間帯が埋まり、追加の変動費を差し引いても利益が残るなら、その予約は経営上プラスです。

見るべきなのは、「手数料率が高いか」ではなく、「その手数料を払わなければ獲得できなかった売上か」です。

なお、各ポータルサイトでは手数料の計算対象や消費税の扱いが異なります。単純なパーセンテージだけで比較するのではなく、実際の売上に対して最終的にいくら入金されるのかまで確認してください。

レンタルスペース全体の収益構造については「レンタルスペースは儲かる？収益モデルと黒字化に必要な稼働率を実例で解説」で詳しく計算しています。

自社予約は開業時から用意しておく

開業直後はポータルサイトを積極的に使う一方で、自社予約は売上が増えてから用意すればよいのかというと、そうではありません。

レンタルスペースを開業するのであれば、ポータルサイトへの掲載と並行して、自社予約の入口も最初から用意しておくのがおすすめです。

開業直後はポータルサイトからの予約が中心でも問題ありません。自社サイトへのアクセスが少なければ、最初のうちは自社予約がほとんど入らないこともあります。

それでも自社予約を用意しておく理由は、開業後にポータルサイトを経由しない接点が少しずつ増えていくからです。

こうした利用者までポータルサイトへ案内してしまうと、自社で獲得できた予約にも成約手数料が発生します。

また、後から自社予約を作るよりも、最初から公式の予約先として用意しておいた方が、自社サイトやGoogleマップ、SNSなどの予約導線も最初から整えやすくなります。

「ポータルサイトを優先して集客すること」と「自社予約を用意しないこと」は別の話です。

SEOやGoogleマップ対策など、自社予約へ入る利用者そのものを増やす施策は、開業後に徐々に強化していけば構いません。しかし、その予約を受けるための入口は最初から作っておいた方が、直接予約を取りこぼしにくくなります。

売上が増えるほど、自社予約の経済効果は大きくなる

自社予約を開業時から用意する意味はありますが、金額面での効果は売上が増えるほど大きくなります。

35％の成約手数料がかかるポータルサイトで月10万円を売り上げれば手数料は3万5,000円、月20万円なら7万円、月50万円なら17万5,000円です。

もちろん、ポータルサイト経由の売上をすべて自社予約へ移せるわけではありません。重要なのは、自社で獲得できる予約まで高い成約手数料を支払っていないかを見ることです。

実例：2025年8月は自社予約17万5,000円、ポータルサイト20万円

開業後に自社予約とポータルサイトを併用すると、どの程度の差が出るのか、当社が運営するレンタルスタジオの実績で見てみます。

2025年8月の実績は次のとおりでした。

項目	金額
自社予約の売上	175,000円
ポータルサイト上の売上	200,000円
売上総額	375,000円
ポータルサイト手数料	70,000円
手数料差引後の売上	305,000円

この月は売上の約53％がポータルサイト、約47％が自社予約でした。ポータルサイト上の売上20万円に対して7万円の手数料が発生しています。

仮に自社予約だった17万5,000円にも35％の成約手数料がかかっていたとすると、さらに6万1,250円の手数料が発生します。

実際の自社予約にも予約システムの月額料金や決済手数料などがあるため、6万1,250円がそのまま利益になるわけではありません。それでも、自社で獲得できた17万5,000円を高率のポータルサイトへ通さずに済んだ効果は大きいことが分かります。

ここで重要なのは、「ポータルサイト売上20万円も自社予約にすればよかった」という話ではありません。

ポータルサイト経由の利用者がいなければ、その20万円の売上自体が存在しなかった可能性があります。ポータルサイトで新しい利用者を獲得しながら、自社でも17万5,000円を確保できたことで、集客力と利益率の両方を取りにいけたというのがポイントです。

ポータルサイト内で利用者を自社予約へ誘導してはいけない

ポータルサイトで新規客を獲得し、継続利用では自社予約の比率を高める考え方は有効です。ただし、だからといってポータルサイト上で自社予約URLを案内してよいわけではありません。

たとえば、ポータルサイトのメッセージ機能を使って「次回はこちらの自社サイトから予約してください」「公式サイトなら安く予約できます」と案内すると、利用しているサービスの規約に違反する可能性があります。

ポータルサイトの掲載ページやメッセージ機能を使った外部誘導は避けるのが基本です。

インスタベースは外部サイトへの誘導・直接取引を禁止

インスタベースでは、インスタベースのサービスを利用して外部サイトへ誘導したり、直接取引を促したりする行為を禁止しています。

公式ヘルプでは、自社サイトや外部サイトからの申し込みを促すことや、メッセージで「自社サイト予約なら○％オフ」と案内して直接取引を促すことなどが禁止例として挙げられています。

そのため、インスタベースのメッセージ機能を使って自社予約URLを送り、次回から直接予約するよう促す運用は避ける必要があります。

インスタベース公式：禁止行為・違反行為について

スペースマーケットも予約前の外部誘導を禁止している

スペースマーケットでも、予約完了以前にスペースマーケット以外のサイトや連絡先を案内することや、スペースマーケット以外の決済方法を案内することは禁止されています。

一方、スペースマーケットには「プロモーションリンク」という公式機能があります。

プロモーションリンクは自社予約サイトへ誘導する機能ではなく、ホストが自分で集客した利用者をスペースマーケット上の予約ページへ案内するための専用URLです。

条件を満たした予約では成約手数料が5％となり、SNSや外部サイトだけでなく、スペースの室内外に看板・ポスターとして掲示することも公式に認められています。利用完了後のゲストにリピート利用を促す目的で案内することも可能です。

プロモーションリンクは自社予約ではありませんが、リピーターや自ら集客した利用者の手数料を抑える公式ルートです。

スペースマーケット公式：プロモーションリンクガイドライン

ポータルサイト内での誘導とスペース内での案内は分けて考える

ポータルサイトの掲載ページやメッセージ機能を使った外部誘導が禁止されていることと、スペース内で自社予約の存在を案内することは分けて考える必要があります。

少なくとも公開されているルールを見る限り、ポータルサイト上での外部誘導については具体的な禁止例が示されています。一方で、自分のスペース内に自社予約の案内やQRコードを掲示する行為まで、同じように個別の禁止事項として明記されていないケースもあります。

もちろん、規約で明確に禁止されている方法を使って自社予約へ誘導するべきではありません。しかし、規約に書かれていない現地での案内まで必要以上に避ける必要はないでしょう。

自社予約を持っていても、その存在を利用者が知らなければ使われません。この点を踏まえて、次に自社予約を増やす具体的な方法を見ていきます。

自社予約を増やす方法

自社予約を増やす方法は、大きく分けると2つです。

予約システムを導入しただけで、利用者が自然に自社予約へ切り替わるわけではありません。「新しい利用者をどう自社予約へ連れてくるか」と「既存利用者にどう自社予約を知ってもらうか」の両方を考える必要があります。

1．最初から自社予約へ来てもらう導線を増やす

自社ホームページ、Google検索・Googleマップ、SNS、紹介、直接問い合わせなどを通じて自分で獲得した利用者は、そのまま自社予約まで進めるようにしておきます。

たとえば、自社ホームページへ利用者を集めているにもかかわらず、「予約する」を押すとポータルサイトへ移動する設計になっている場合、自社で集客した利用者を最後の予約だけポータルサイトへ渡していることになります。

そこで予約が成立すれば成約手数料が発生するだけでなく、ポータルサイト上で近隣のスペースや類似スペースともう一度比較される可能性もあります。

自社で獲得したアクセスは、そのまま自社で予約まで完結させるのが自社予約を増やす基本です。

自社サイトでは、料金、設備、写真、アクセスなどを確認したあと、そのまま空き状況を確認し、日時を選択して予約・決済まで進める状態を作っておきます。

直接問い合わせも同じです。開業後に「毎週木曜日に利用したい」「月4回借りたい」「法人で定期利用したい」といった問い合わせが自社へ直接入った場合、わざわざポータルサイトから予約してもらう必要はありません。

定期予約や回数券、月額課金など、その利用形態に合った方法で受け付ければ、自社で獲得した顧客を自社側で管理できます。

SEOやGoogleマップからの流入そのものを増やす方法は、予約システムというより集客施策の話です。ここでは細かく広げず、「自社で獲得したアクセスの予約先をポータルサイトではなく自社予約にする」という役割を押さえておけば十分です。

2．一度利用した人を次回以降の自社予約につなげる

もう一つ重要なのが、一度スペースを利用してくれた人に自社予約の存在を知ってもらうことです。

ポータルサイトは新しい利用者との接点を作るうえで便利ですが、一度スペースを気に入ってくれた人が2回目、3回目も毎回ポータルサイトから予約すれば、そのたびに成約手数料が発生します。

利用者からすれば、初回にポータルサイトから予約したのであれば、次回も同じ方法で予約するのが自然です。自社予約の存在を知らなければ、わざわざ別の予約方法を探してくれるとは限りません。

そこで、スペース内に「次回予約はこちら」「公式予約サイトから予約できます」といった案内や、自社予約ページへ直接アクセスできるQRコードを設置します。

特に無人運営のレンタルスペースでは、受付スタッフが「次回はこちらから予約できます」と案内してくれるわけではありません。現地で自社予約の存在を知ってもらう導線は、無人運営ほど重要になります。

また、単に自社予約の存在を知らせるだけでなく、利用者側にも自社予約を選ぶ理由があった方が効果的です。

ポータルサイトと料金も条件もまったく同じであれば、利用者にとって予約方法を変える理由はあまりありません。

自社予約があることを伝えるだけでなく、「次回はこちらを使おう」と思える理由まで作ることが重要です。

前述したとおり、ポータルサイトのメッセージ機能などを使って自社予約へ誘導する行為は避ける必要があります。一方で、現地で自社予約を知ってもらうための施策まで必要以上に控えてしまえば、自社予約を用意しても使われません。

自社予約を運用するために必要な仕組み

自社予約を増やす導線を作ったら、次に考えたいのが実際の運用です。

レンタルスペースの自社予約は、単に「予約フォームがある」だけでは足りません。予約受付、決済、空き枠管理、キャンセル、利用前の案内などを一つの運用として考える必要があります。

開業前に予約システムを選ぶ場合は、少なくとも次の項目を確認しておくと運用しやすくなります。

特にポータルサイトと自社予約を併用する場合は、空き枠の管理が重要です。

Googleカレンダー連携は「あるか」だけでなく同期の仕組みを見る

スペースマーケットとインスタベースは、どちらもGoogleカレンダーとの連携機能を用意しています。

たとえばポータルサイトの予約をGoogleカレンダーへ書き込み、自社予約システムがGoogleカレンダーの予定を読み取って同じ時間帯を予約不可にできれば、複数経路の予約を一つのカレンダーを介して管理できます。

反対に、自社予約システムが「自社予約をGoogleカレンダーへ書き込むだけ」で、Googleカレンダー側の予定を読み込めない場合、ポータルサイトで予約が入っても自社予約ページには空き枠として残る可能性があります。

複数経路で同じ時間帯を販売するなら、ダブルブッキングを防げる仕組みは必須です。

また、Googleカレンダー連携には反映までのタイムラグが発生するサービスもあります。「Googleカレンダー連携あり」という表記だけで判断せず、予定の読み込み・書き込みの方向や反映方法まで確認してください。

Googleカレンダー連携の違いは「Googleカレンダーと連携できる予約管理システムの選び方と注意点」で詳しく解説しています。

ポータルサイト比率ではなく、手数料差引後の利益で判断する

開業前の段階で、「将来は自社予約率を50％にしよう」「ポータルサイト比率を20％まで下げよう」と細かい目標を決める必要はありません。

開業後に自社予約が増えてきても、ポータルサイト比率を下げること自体を目標にする必要はありません。

たとえば、ポータルサイト売上が20万円から30万円へ増え、自社予約も20万円から30万円へ増えたなら、ポータルサイト比率は50％のままです。それでも総売上と利益が増えているのであれば、経営として悪い状態ではありません。

反対に、ポータルサイトを完全にやめて自社予約率100％になっても、総売上が大きく落ちれば利益は減ります。

開業後は、次の数字を毎月確認できる状態にしておきましょう。

さらに、ポータルサイトから何人の新規利用者を獲得できたか、自社予約ではどの経路から予約が入ったか、定期利用やリピート利用がどれくらい増えたかまで見れば、次に力を入れる場所も判断しやすくなります。

目的はポータルサイトを減らすことではなく、集客を落とさず手数料差引後の利益を増やすことです。

SELFoは集客サイトではなく、自社予約を受けるための仕組み

SELFoは、スペースマーケットやインスタベースのように利用者を集めるポータルサイトではありません。レンタルスペース運営者が、自社サイトやGoogle、紹介、直接問い合わせ、開業後のリピーターなどから来た予約を受けるための予約システムです。

SELFoを導入しただけで新規利用者が自動的に増えるわけではありません。これはポータルサイトとの大きな違いです。

一方で、Web予約、オンライン決済、Googleカレンダー連携、定期予約、回数券・サブスク、クーポン、現地タブレットによる案内など、自社予約を実際の運営に乗せるための機能をまとめています。

特にポータルサイトと併用する場合は、ポータルサイトで取る予約と、自社で取れる予約を同時に管理できることが重要です。

ポータルサイトを完全にやめるためではなく、「ポータルサイトで取る予約」と「自社で取れる予約」を両方運営する基盤として使う考え方が合っています。

予約システム自体の役割から確認したい方は「予約管理システムとは？基本機能と導入するメリットをわかりやすく解説」も参考にしてください。

よくある質問

自社予約を作ればポータルサイトは使わなくてもいいですか？

開業直後から無理にポータルサイトを外す必要はありません。ポータルサイト経由でも、手数料差引後に利益が残り、自社ではまだ獲得できない新規利用者を連れてきてくれるのであれば、集客チャネルとして使う価値があります。

開業時から自社予約も用意したうえで、開業後の売上や予約経路を見ながら比重を調整する方が現実的です。

ポータルサイトで一度利用した人を次回から自社予約へ案内してもいいですか？

ポータルサイトの掲載ページやメッセージ機能を使った自社予約への誘導は、規約で禁止されている場合があります。

インスタベースはサービスを利用した外部サイトへの誘導や直接取引を禁止しています。スペースマーケットも予約完了前の外部サイトへの誘導などを禁止しています。

一方、実際のスペース内で自社予約について案内することまで、公開されているルール上で同じように個別の禁止事項として明記されていないケースもあります。ポータルサイト上での外部誘導と、現地での案内は分けて考える必要があります。

自社予約なら予約手数料は0円になりますか？

必ずしも0円ではありません。予約システムの月額料金、オンライン決済手数料、必要に応じてスマートロックやその他サービスの費用が発生します。

開業前に収支を計算するときは、ポータルサイトの成約手数料だけを見るのではなく、自社予約側にかかる月額料金や決済手数料まで含めて比較してください。

自社予約ページを作れば予約は入りますか？

予約ページを作っただけでは予約は増えません。予約システム自体には、基本的に利用者を集める役割がないからです。

Google検索、Googleマップ、自社サイト、SNS、紹介などから予約ページへアクセスしてもらう導線が必要です。

予約ページを作ることと、そのページへ利用者を集めることは別の施策として考えましょう。

結論｜ポータルサイトを活用しながら、自社予約という2本目の売上経路を作る

レンタルスペースを開業するのであれば、自社予約は開業時から用意しておくのがおすすめです。

ただし、開業直後から自社予約だけで集客しようとする必要はありません。認知も実績も少ない段階では、スペースマーケットやインスタベースなどのポータルサイトを活用した方が、新しい利用者との接点を作りやすくなります。

一方、自社サイト、Google検索・Googleマップ、SNS、紹介、直接問い合わせなど、自社で獲得した利用者までポータルサイトへ戻す必要はありません。一度スペースを利用してくれた人にも、自社予約の存在を知ってもらう導線を作っておきます。

自社予約を増やすときは、「最初から自社予約へ来る利用者を増やすこと」と「一度利用した人を次回以降の自社予約につなげること」の2つを考えます。

ポータルサイト内で禁止されている外部誘導は避けながら、現地では自社予約の存在を知ってもらう。自社で獲得した予約は自社予約で受ける。ポータルサイトが新規利用者を連れてきて利益を増やしているのであれば、ポータルサイトも使い続ける。

そして開業後は、自社予約の売上、ポータルサイト経由の売上、それぞれの手数料や決済コストを比較します。

自社予約率の高さではなく、集客力を落とさず最終的に残る利益を増やせているかを判断基準にしてください。

ポータルサイトの集客力と、自社予約の利益率・自由度。この2つをうまく使い分けることが、レンタルスペースの予約経路を長期的に強くしていく方法です。

※ポータルサイトの料金・規約・機能は2026年9月18日時点で各社公式情報を確認しています。料金・規約・機能は変更される可能性があるため、実際の運用時には最新の公式情報をご確認ください。